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广州房价假摔
来源:    点击:    2013-10-29 13:31:52
   
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  对许多广州开发商而言,难拿的预售证导致卖房压力巨大。

    新浪乐居深度报道记者 董文艳/文

    预售证吃紧正在成为许多广州开发商的卖房拦路虎。“我们很愤怒,也很无奈,房子都在这趴着,卖不了。”一家以做洋房、别墅为主的广州本地房企管理人员说。乐居深度报道汇总》》

    他们的入市噩梦是从四个多月前的一纸政令开始的。2013年4月24日,广州规定房企项目申报价格过高且不接受国土房管部门指导,暂不核发预售许可证;超过申报价格销售的,暂停网上签订商品房买卖合同。类似的调控手段,看起来并不陌生,北京等多个房价上涨压力大的城市,都推行过类似手段。

    政策示意居高不下的广州房价必须走到临界点,市场被迫急转直下。除了部分2万元/平米以上高价房每天限签1-2套外,广州市中心区大多高价房已失去售卖资格。数月之后,市场表现出区域反差。数据显示,8月市中心六区成交仅983套,价格环比跌13.6%至23943元/平米。而外围新四区两市成交6278套,网签均价环比降14%创今年新低,仅9748元/平米。

    直线下降的房价数据安抚了调控的敏感神经。统计表明,8月广州整体网签价为14835元/平米,环比下跌10.2%。但由于今年前7月广州十区新房销售均价为16051元/平方米,而年初制定的广州全年房价控制目标为15448元/平方米——这意味着严控房价的数据游戏之后数月还将继续进行。

    拉紧预售证红线成了调控最直接的手段之一。由于以市中心与城郊为界,广州扩大城市外围中小户型供应,大幅收缩高价盘入市比率。克而瑞研究报告认为,广州房价“假跌”现象严重。如8月末一周广州近郊楼市成交量2094套,环比涨幅达97.18%,可资对比的是,市中心区却创下广州楼市近两年首次六区“零成交”纪录。

    “政府借此拉低整体房价,也是被迫的无奈之举。”合富辉煌首席市场分析师黎文江说。在8月成交量排名前十的郊区楼盘中,120平米以下的刚需盘成了主力军,至今年“十一”,即将入市的9000多套刚需房将占据广州房屋总供应的70%。而市中心区高价房屋入市量仍保持低位。

    对许多广州开发商而言,难拿的预售证导致卖房压力巨大。对政策不满的情绪一路高涨,在广州业内发酵。当地一家开发商因报价达2.5万元/平米,自4月以来即陷入申报困境。“现在靠严卡预售证人为压缩供应,本身就违背市场规律,由于需求不变,长期来看房价只会涨不会跌。”上述房企管理人员说。

    供小于求的楼市现状或预示收紧预售证政策的破产前景。8月以来,广州每周住宅预售证发放量虽超过9张,入市房屋近千套。但据此前一位业内人士分析,广州楼市需求量仍近供应量2倍,房价上涨空间仍存。

    与其他乐于向中央展示调控决心的城市一样,广州陷入高房价与调控轮番出场的恶性循环。限发预售证政令出世四月有余,眼下,市场与调控力量再度展开对攻战——一方是对“金九银十”的乐观预期,另一方是黄金周房价飙升的敏感上限——衍生出的一个更复杂的信号是,在粗暴的调控手段下,不满的开发商逐渐转向违规销售,政令的市场后遗症大举爆发。

    和已经习惯这种调控手段的其他城市发展商一样,越来越多的广州开发商选择用“毛坯+装修”双合同迎合政府指导价。广州番禺区一新建住宅项目,楼盘限定红线为1.38万元/平米,开发商以此为毛坯价上报,实际售卖超价均计入装修费。二者相合,公积金与商业贷款累加,使购房者还贷压力大幅上涨。“在预售证严控之下,开发商以此把压力转嫁给了购房者。”一位接近广州楼市的内部人士说。

    这些无法进入官方统计口径的销售数据印证了广州房价的“假摔”。这是一个可以接受的成绩,“一定程度上,毕竟现在房价数字是在往下降的。”一位不愿具名的业内人士说。

    一些购房人也因此感知到了限发预售证的压力。其中参与到开发商违规游戏,并积极出手的购房者,大多持侥幸心理。而最直接的影响来自交付订金后却遭遇项目入市禁令,对比一些闻风而动的开发商,他们只能被动等待。

    “这传达不了真实的市场信号。想通过严卡预售证来抑制房价,最终只能证明它的失败。”一位当地开发商说。

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